WEG-Verwaltung:
Lebenswerte Wohnräume managen - wir kümmern uns professionell um Ihr Eigentum

Wann wir die Abrechnung fertigstellen können, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Zentralheizung: Zunächst benötigen wir die Schlussrechnungen der Energieversorger (Wasser, Gas, Fernwärme etc.) um sie an den Wärmedienst weiterzuleiten. Anhand der abgelesenen Zählerwerte Ihrer Verbrauchserfassungsgeräte werden die Kosten, durch den von Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Wärmedienst, unter den Wohnungen verteilt.

Verfügt Ihre Eigentümergemeinschaft nicht über eine Zentralheizung oder ist die Heiz- und Wasserkostenabrechnung des Wärmedienstes eingegangen, werden alle weiteren Kosten (z.B. Hausmeisterdienst, Wartungen usw.) vom WEG- Abrechnungsteam verarbeitet, ggf. auf Untergemeinschaften verteilt und die Verwalterabrechnung erstellt. Anschließend wird die Verwalterabrechnung durch den/die Verwalter/in und Ihren Verwaltungsbeirat geprüft.

Das Guthaben sowie auch die Nachzahlungen sind nach der Beschlussfassung in Ihrer Eigentümerversammlung fällig.
Die genaue Zahlungsfrist können Sie der Beschlussfassung entnehmen.

Die Hausgeldhöhe (Vorschüsse) können Sie dem aktuellen Wirtschaftsplan entnehmen.

Bitte sprechen Sie den/die Verursacher/in direkt an. Ein freundliches Wort löst das Problem oft schneller und auf einer freundlicheren Ebene als ein von der Verwaltung formulierter Brief.
Sollte es sich um eine massive Ruhestörung handeln, die Ihre Nachtruhe nachhaltig stört, wenden Sie sich bitte an das zuständige Ordnungsamt oder die Polizeidienststelle.

Bei regelmäßig wiederkehrenden Verletzungen gegen die Hausordnung/ Ruhezeiten, benötigen ein Lärmprotokoll von Ihnen (genaue Angabe der Uhrzeit, Art des Lärms, Dauer der Ruhestörung und Mitteilung des Verursachers). Sollten Sie weitere Zeugen benennen können, ist dies für das weitere Vorgehen hilfreich.

Sobald wir diese Informationen von Ihnen erhalten haben, werden wir den/die Verursacher/in anschreiben.
Sollte dies keine Wirkung zeigen, bleibt die privatrechtliche Klage (Nachbarschaftsrecht) oder ein schriftlicher Beschlussantrag (im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder eines Umlaufbeschlusses) zur Unterlassungsklage.

Die in Ihrer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbarten Ruhezeiten können Sie Ihrer Hausordnung entnehmen.

Die gesetzlichen Ruhezeiten lauten wie folgt:

• Nachtruhe gilt von 22 Uhr bis 6 Uhr (Landesimmissionschutz-Gesetz, LImSchG).
• Betriebsverbot für lärmintensive Geräte von 7 bis 9 Uhr, 13 bis 15 Uhr und 17 bis 20 Uhr. Dazu gehören zum Beispiel Laubbläser und Laubsammler, die über kein europäisches Umweltzeichen und keinen garantierten Schalleistungspegel verfügen.
• Sonn- und Feiertagsruhe von 0 bis 24 Uhr gilt für alle Bundesländer.

Das Treppenhaus ist generell von allen Brandlasten und Stolperfallen freizuhalten.

Brandlasten, die die Feuerausbreitung/Rauchentwicklung beschleunigen, sind untersagt. Dies gilt vor allem für Schuhschränke, Kommoden, Mülltüten und sonstige Gegenstände.

Bei einer Verrauchung Ihres Treppenhauses können bereits kleine Gegenstände zu einer Stolperfalle und somit einer Gefahr für Ihre Gesundheit und die Gesundheit Ihrer Mitbewohner werden.

Sperrmüll darf, nach Anmeldung des Sperrmülls beim für Sie zuständigen Abfallwirtschaftsbetrieb, frühstens 24 Stunden vorher auf die vorgesehene Abholfläche (z.B. Ihr Außenstellplatz) gestellt werden. Den genauen Abholungstermin kennt nur der/die Bewohner/in, der/die die Sperrmüllabholung beantragt hat. Bitte stimmen Sie sich daher ggf. mit Ihren Miteigentümern ab.

Wird Sperrmüll auf der Fläche der Wohnungseigentümergemeinschaft abgestellt und nicht abgeholt, müssen wir leider davon ausgehen, dass Ihre Miteigentümer/ - bewohner keine Sperrmüllabholung vereinbart haben.  

Leider können wir als Verwalter keine kostenfreie Sperrmüllabholung beauftragen. Dies ist nur den Bewohnern möglich.

Als Verwaltung werden wir im Namen und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem Entsorgungsunternehmen eine kostenpflichtige Abholung beauftragen müssen. Bitte informieren Sie uns daher über die Zusammensetzung des Sperrmülls (handelt es sich um Holzmöbel, Elektromüll usw.), dem Umfang des Sperrmülls (z.B. ca. 2 m²) und den genauen Standort.

Bitte prüfen Sie, ob die Mülltonne mit einem Informationszettel (z.B. falsche Befüllung) versehen ist und informieren Sie uns.

Wir werden dann, falls vorhanden, Ihren Hausmeister oder ansonsten einen Fachbetrieb mit der richtigen Mülltrennung beauftragen und beim Abfallwirtschaftsbetrieb eine Sonderleerung beantragen. Dazu wird die genaue Mülltonnenbezeichnung (Größe der Mülltonne, Barcode auf der Mülltonne usw.) benötigt.

Bitte teilen Sie uns den genauen Schaden, den Schadensort und ggf. die Schadensursache so genau wie möglich mit. Ein Bild des Schadens kann ggf. weiterhelfen und weitere Rückfragen reduzieren. Die Schadensmeldung richten Sie bitte an post(at)gwg-gruppe.de unter Angabe Ihrer Wohnungsnummer und dem Betreff „Schadensmeldung“. Gerne können Sie die E-Mail-Adresse Ihres direkten Ansprechpartners auf CC setzen.

Bei Gefahr in Verzug (dringende Schäden, wie z.B. Rohrbruch) muss sofort gehandelt werden.

Bitte treffen Sie geeignete Sofortmaßnahmen (z.B. bei einem Wasserrohrbruch Schadstelle provisorisch abdichten oder einen Eimer darunter stellen). Anschließend kontaktieren Sie bitte telefonisch Ihre Verwaltung und geben Sie den genauen Schadensumfang, die Schadstelle – soweit bekannt – und die Kontaktdaten an. Die Verwaltung wird dann umgehend eine Leckageortungsfirma, sowie einen Schadenssanierer beauftragen.

Jeder Eigentümer ist bei Gefahr im Verzug verpflichtet, Notmaßnahmen zu ergreifen (z.B. Gefahrenbereich absperren; provisorisch abdichten) und/oder an Handwerker fremd zu vergeben (§18 Abs. 3 WEG). Bei einer Handwerkerbeauftragung greifen Sie bitte auf die im Notaushang angegebenen Firmen zurück. Sollten diese Firmen nicht zu erreichen sein, wenden Sie sich bitte an seriöse Fachfirmen.

Damit die Verwaltung am nächsten Werktag tätig werden kann und den Schaden ggf. der Leitungswasserversicherung melden kann oder auf den Rechnungseingang vorbereitet ist, bitten wir um eine genaue Darstellung des Schadens inkl. der von Ihnen eingeleiteten Sofortmaßnahmen per E-Mail. Bitte wenden Sie sich dazu an post(at)gwg-gruppe.de, sowie in CC Ihre/n WEG-Verwalter/in. Damit Ihre E-Mail direkt zugeordnet werden kann, geben Sie im Betreff bitte die Wohnungsnummer oder die Adresse der WEG, sowie das Schlagwort „Schadensmeldung“ an.

Rechnungen für Handwerkerbeauftragungen zur zweifelsfreien Abwendung von Gefahren, sind durch die Gemeinschaft der Eigentümer zu erstatten, solange die Ausgaben verhältnismäßig waren. Die o.g. Schadensdokumentation ist daher unerlässlich.

Für Sie als Eigentümer ist zunächst zu klären, was in der Teilungserklärung als Gemeinschaftseigentum und was als Sondereigentum benannt wird.

In seltenen Fällen hat der Bundesgerichtshof individuelle Vereinbarungen in der Teilungserklärung aufgehoben und Gegenstände eindeutig dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Fenster sind immer Gemeinschaftseigentum, auch wenn Ihre Teilungserklärung etwas Abweichendes festlegt. Die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster können aber beim Sondereigentümer liegen. 

Als grobe Richtlinie können Sie jedoch davon ausgehen, dass alles, was nicht Dach und Fach (Außenhaut) betrifft und ausschließlich in Ihrem Einflussbereich (Ihrem Wohnungseigentum) liegt, sich im Sondereigentum befindet und von Ihnen auf Ihre Kosten instandgehalten und – gesetzt werden muss.

Vor der Beauftragung von Maßnahmen am Gebäude, prüfen Sie jedoch unbedingt Ihre Teilungserklärung und fragen Sie Ihre Verwaltung.

Ein Heizkörpertausch hat z.B. Einfluss auf den gesamten Heizkreislauf und darf daher nicht eigenständig erfolgen.

Bitte stellen Sie soweit möglich die Schadensursache sofort ab, um weitere Schäden zu vermindern (z.B. Steigstrang absperren). Anschließend melden Sie den Schaden telefonisch Ihrer Hausverwaltung, damit weitere Sofortmaßnahmen eingeleitet werden können.

Ist kein sofortiges Handeln erforderlich, bitten wir Sie den Schaden so genau wie möglich zu dokumentieren und schriftlich oder per E-Mail einzureichen. Wichtig sind dabei Bilder des Schadens, eine genaue Beschreibung des Schadens, der Schadensort, wenn möglich die Schadensursache, sowie der Schadenszeitpunkt.  

Diese Angaben leiten wir an die Gebäude- und Leitungswasserversicherung Ihrer WEG weiter. Zeitgleich wird eine Schadensregulierer mit der Prüfung, genauen Aufnahme des Schadens, ggf. Trocknung und Angebotserstellung beauftragt.

Die weitere Beauftragung des Schadensregulierer (zur Beseitigung des Folgeschadens usw.) erfolgt nach Freigabe der Versicherung. Bei umfangreichen Schäden wird von der Versicherung, vor der Freigabe von Sanierungsarbeiten, ein Schadensgutachter beauftragt.  

• Gebäudeversicherung (Feuer, Blitzschutz, Sturm, Leitungswasser, Überspannung): umfasst nur die festverbauten Gegenstände bzw. das Gemeinschaftseigentum
• Haftpflichtversicherung (Personenschäden u. Sachschäden)

Zusätzliche Empfehlung:
Bitte schließen Sie eine Hausratversicherung ab, diese deckt Ihren kompletten Hausrat ab (von Möbel über Kleidung bis hin zu elektronischen Geräten). Die privaten Gegenstände sind über die Versicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mitversichert.

Viele Objekte sind heutzutage mit Schließanlagen ausgestattet, die sogenannten Schließpläne für die jeweiligen Objekte sind bei uns als Ihrer Verwaltung hinterlegt.

Bitte wenden Sie sich, unter Angaben der Schlüsselnummer, an den/die zuständigen Verwalter/in. Ihr/e Verwalter/in wird im Anschluss die Schließkarte und den Schließplan für das Objekt an den jeweiligen Dienstleister übersenden, sodass die Neubestellung im Nachgang ausgeführt werden kann. Der Schlüssel, sowie die Rechnung werden direkt an Sie gesandt. Eine Schlüsselbestellung dauert ca. 4- 6 Wochen.

Gemäß dem § 20 Abs. 2 WEG n.F. kann jeder Wohnungseigentümer die Zustimmung zu folgenden privilegierten Maßnahmen verlangen:

1. 1.         dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2. 2.         dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. 3.         dem Einbruchsschutz und
4. 4.         dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
    

Über den Umfang, sowie die Bedingungen dieser Maßnahmen ist jedoch in der Eigentümerversammlung zu beschließen.

Sollten Sie daher eine der o.g. Maßnahmen planen, ist von Ihrer Seite ein Beschlussantrag auszuarbeiten und einzureichen. Da es sich um Individualinteresse handelt und nur Sie als Antragsteller den genauen Umfang der gewünschten Maßnahme kennen, kann die Beschlussvorbereitung nicht durch die Verwaltung erfolgen. Gerne unterstützen wir Sie jedoch bei Bedarf. Eine Handlungsempfehlung ist den folgenden FAQ zu entnehmen.
Die Kostentragung der privilegierten Maßnahme richtet sich nach dem § 21 Abs. 1 WEG n.F.

Der Glasfaseranschluss kann nur durch einen Eigentümer initialisiert werden. Als interessierter Eigentümer gehen Sie bitte wie folgt vor:

1. 1.  Bitte nehmen Sie Kontakt mit dem Netzbetreiber/ Glasfaseranbieter auf. Der Netzbetreiber wird in der Regel erst tätig, wenn Sie als interessierter Eigentümer einen Vorvertrag/ Willenserklärung zum gewünschten Glasfaseranschluss unterzeichnen.
2.  
3. 2. Der Netzbetreiber wird die Möglichkeit vor Ort prüfen und ein Angebot für die Versorgung mit Glasfaser erstellen und einen Gestattungsvertrag vorlegen.
4.  
5. 3. Bitte veranlassen Sie, dass der Netzbetreiber diesen Gestattungsvertrag an uns weiterleitet, oder leiten Sie uns diesen Gestattungsvertrag weiter. Zusätzlich benötigen wir von Ihnen einen schriftlichen Beschlussantrag zur Gestattung eines Glasfaseranschlusses und zur Unterzeichnung dieses Gestattungsvertrags. Eine Skizze mit der geplanten Leitungsführung ist hilfreich und erleichtert Ihren Miteigentümern die Entscheidung über die Zustimmung. Den von Ihnen eingereichten Beschlussantrag nehmen wir dann als Tagesordnungspunkt in die nächste Eigentümerversammlung mit auf.

Bitte machen Sie sich, bevor Sie diesen Beschlussantrag einreichen, genau Gedanken über die von Ihnen gewünschte Maßnahme (z.B. Rampe am Hauseingang).

Sobald Sie den Bedarf der Barrierefreiheit für sich genau definiert haben, ist die Maßnahme durch ein von Ihnen zu beauftragendes Fachunternehmen zu planen. Meist sind DIN- Vorschriften einzuhalten (z.B. Rampe: Steigungsrate, Rampenbreite, Bodenbelage, Handlauf, Ruhebereich u. Abstellfläche/ Podest), ein einfaches Angebot über eine Fachfirma ist daher oft nicht ausreichend.

Sobald der Beschlussantrag von Ihnen vorbereitet wurde, reichen Sie diesen bitte schriftlich bei uns ein. Bitte beachten Sie, dass Ihre Miteigentümer über den Beschluss entscheiden. Eine Skizze und eine genaue Ausformulierung der Maßnahme erleichtert Ihren Miteigentümern die Entscheidung.

Hinsichtlich der Kostentragung verweisen wir auf den §21 Abs.1 WEG.

Bei einem Eigentümerantrag, der dem ausschließlichen Individualinteresse entspricht (gemäß § 20 Abs. 2 WEG n.F.), ist der Beschlussantrag vom Antragsteller vorzubereiten. Die Leitungsführung, Brandschottung, Verbrauchserfassung usw. ist vom Antragsteller darzulegen. Die Eigentümergemeinschaft kann dem Antragsteller die Prüfung der Hausanschlusskapazität als Zustimmungsvoraussetzung diktieren.

Die Kostentragung obliegt dem Antragsteller.

Die Verwaltung gibt zu bedenken, dass stets der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer zu beachten ist. Unter Berücksichtigung der Grundsätze über die Treuepflicht und die Gleichbehandlung, können Nachzügler (nachträgliche Beschlussanträge) nicht aufgrund von Kapazitätsproblemen abgelehnt werden. Es entsteht dann ein nachträglicher Zustimmungs-/ Mitgebrauchsanspruch.

Im Zusammenhang mit Einbruchschutz sind mehrere Maßnahmen möglich. Bitte informieren Sie sich daher genau, was für Sie in Frage kommt:

• Der Zeitraum, bis sich der Dieb Zugang zum Inneren verschafft hat, soll durch mechanische Verriegelungs- und Verschlusssysteme verlängert werden.
• Elektronische Systeme, wie Kameras und Alarmanlagen, melden den Einbruch, erregen Aufmerksamkeit und sammeln Beweismaterial.

Sobald das Konzept zum Einbruchschutz von Ihnen oder einer von Ihnen beauftragten Fachfirma erstellt worden ist, reichen Sie uns dieses bitte mit Ihrem Beschlussantrag ein.

Als Veräußerer müssen Sie den Verwalter über den Eigentümerwechsel informieren (Mitteilungspflicht). Die Mitteilung der Kontaktdaten des Erwerbers mindestens dessen Name und Adresse, ggf. noch die E-Mail-Adresse ist für den weiteren Vorgang zwingend erforderlich.

Grundsätzlich gilt:

• Eigentümer werden Sie erst mit dem Grundbucheintrag (Auflassung), solange Sie nicht im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie Erwerber und noch kein Eigentümer. Sämtliche Kommunikation erfolgt noch mit dem Eigentümer, auch wenn Sie privatrechtlich im Kaufvertrag bereits eine andere Regelung/ einen vorherigen Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart haben. Beschlussanträge kann nur der Eigentümer stellen.
• Grundsätzlich beginnt die Zahlungsverpflichtung des neuen Eigentümers zu dem Zeitpunkt, ab dem er im Grundbuch als Eigentümer hinterlegt ist. Im Kaufvertrag können davon unabhängige Zahlungsvereinbarungen (Übergang Nutzen und Lasten) getroffen werden, diese haben jedoch keine Auswirkungen auf den Eigentümerwechsel gemäß WEG. Es kann somit sein, dass der Erwerber dem Veräußerer das Hausgeld bereits schuldet. Wohingegen der Veräußerer der Gemeinschaft der Eigentümer das Hausgeld schuldet.

• die WEG-Abrechnung ist eine Jahresabrechnung, welche pro Eigentumseinheit erstellt wird. Eine Nutzeraufteilung der Verwalterabrechnung wird vom WEG-Verwalter nicht erstellt. Dazu ist er nicht legitimiert. Eine Trennung nach Eigentümer würde die Verwalterabrechnung angreifbar machen. Die Heiz- und Wasserkostenabrechnung kann jedoch getrennt werden, dazu ist uns ein von beiden Parteien unterzeichnetes Übergabeprotokoll vorzulegen oder über die Verwaltung, beim Wärmedienst eine kostenpflichtige Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte, zu beauftragen.

• die Verwalterabrechnung wird, ebenso wie die Einladung zur Eigentümerversammlung, immer dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zugesandt. Der ausgeschiedene Eigentümer hat keinen Anspruch auf die Abrechnung oder die Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Die Abrechnung mit dem ausgeschiedenen Eigentümer ist Aufgabe des neuen Eigentümers.
• Guthaben und Nachzahlungen sind immer mit dem Eigentümer abzurechnen, welcher zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Verwalterabrechnung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Dies gilt auch für Abrechnungen, in denen der neue Eigentümer noch gar kein Eigentümer war.
• Als Erwerber werden Sie nicht nur Eigentümer einer Wohnung/ Sondereigentumseinheit, sondern treten auch in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander wird zum einen durch das WEG-Gesetz, die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung sowie die Beschlüsse der Gemeinschaft geregelt.

Uns ist bewusst, dass der Tod eines lieben Menschen schmerzt. Wir versuchen daher die organisatorischen Themen so gering wie möglich zu halten.
Leider sind wir dennoch verpflichtet, uns die Sterbeurkunde und den Erbschein vorlegen zu lassen. Sobald der Erbe im Grundbuch eingetragen ist, ist uns der Grundbuchauszug ebenfalls vorzulegen.

Eine Teilungserklärung kann mittels Beschlussfassung nicht geändert werden. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung aller Eigentümer. In der Folge wird eine vereinbarte Änderung im Grundbuch vermerkt und muss notariell beurkundet werden.