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Wer schon einmal eine Wohnung ge- oder vermietet hat, kommt früher oder später mit der Betriebskostenabrechnung in Berührung. Doch was ist eigentlich der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten? Und welche Kosten fallen darunter?
Wir beantworten die wichtigsten Fragen rund um das Thema Nebenkostenabrechnung.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten sind die jährlichen Kosten, die einem Vermieter oder einer Vermieterin im Zusammenhang mit einer Immobilie entstehen. Darunter fallen beispielsweise Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten, die einmalig anfallen. Es ist nicht möglich, diese Kosten auf die Mieterschaft umzulegen. Sie zählen nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Der Begriff Nebenkosten wird im Alltag oft mit den Betriebskosten verwechselt. Die jährliche Abrechnung, die Sie von Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin erhalten bzw. Ihren MieterInnen und Mietern ausstellen, ist die Betriebskostenabrechnung. Eine Nebenkostenabrechnung gibt es daher nicht, auch wenn der Ausdruck häufig verwendet wird.
Betriebskosten - was versteht man darunter?
Unter Betriebskosten versteht der Paragraf § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Kurz gesagt: Alle Kosten, die im laufenden Betrieb einer Immobilie anfallen.
Es kann zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden werden. Zu den warmen Betriebskosten zählen Kosten, die für Heizung und Warmwasser anfallen. Sowohl die Heizkosten als auch die Warmwasserkosten werden nach Verbrauch abgerechnet – Sie zahlen also nur das, was Sie tatsächlich genutzt haben. Zu den Heizkosten können auch die laufenden Kosten für Wartung und Reinigung des Heizungssystems sowie die Gebühren für Abgasmessungen gerechnet werden.
Die warmen Betriebskosten zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten und werden vom Vermieter oder von der Vermieterin auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt.
Zu den kalten Betriebskosten gehören alle sonstigen Betriebskosten. Zum Beispiel die Grundsteuer, die Wasserversorgung und Kosten der Entwässerung (Abwasser, Regenwasser), Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Beleuchtung der Allgemeinbereiche, Schornsteinreinigung und Versicherungen. Auch diese Betriebskosten sind umlagefähig.
Können Betriebskosten auf den mieter umgelegt werden?
Es ist gesetzlich vorgeschrieben, welche Betriebskosten umlagefähig sind. Sie werden entweder nach Verbrauch oder nach einem Verteilerschlüssel auf alle Mieterinnen und Mieter umgelegt. Das kann entweder nach Personenanzahl oder nach Wohnfläche verteilt werden.
Die Zusammensetzung und Höhe der Betriebs- und Nebenkosten unterscheidet sich von Immobilie zu Immobilie, aber auch zwischen verschiedenen Wohnungen. So kann es in einem Haus durchaus vorkommen, dass ein Nachbar mit gleich großer Wohnung einen anderen Betrag an Betriebskosten begleicht.
Können Betriebskosten von der Steuer abgesetzt werden?
Ja, es ist tatsächlich möglich einige Kosten aus der Betriebskostenabrechnung steuerlich abzusetzen. Diese Positionen können beispielsweise als haushaltsnahe Dienstleistungen in der Steuererklärung angegeben werden:
- Hausreinigung
- Gartenpflege
- Hausmeistertätigkeiten
- Aufzugwartungen
Diese Betriebskosten können Sie von der Steuer absetzen
- Zählerwartung
- Schornsteinfegertätigkeiten
- Wartungen an Heizung und Wasserversorgung
- Dachrinnenreinigung
- Dach- oder Fassadenarbeiten
Hinweis: Es ist jedoch zu beachten, dass hiervon 20% des Arbeitslohns, aber keine Materialkosten abgesetzt werden können.
Was ist eine Vorauszahlung der Betriebskosten?
Im Mietvertrag wird vereinbart, wie viel Vorauszahlung zusätzlich zur monatlichen Kaltmiete für die Betriebskosten erhoben wird. Am Ende des Jahres rechnet der Vermieter oder die Vermieterin die Jahresendabrechnung aus und verrechnet die Vorauszahlungen damit. Hat der Mieter oder die Mieterin zu hohe Vorauszahlungen entrichtet, wird eine Gutschrift ausgezahlt. Wurden hingegen zu geringe Vorauszahlungen geleistet, ist der Mieter oder die Mieterin dazu verpflichtet, die Differenz in einer Nachzahlung zu begleichen. Um eine hohe Nachzahlung zu vermeiden, sollte die Vorauszahlung an die Anforderungen des vergangenen Jahres angepasst werden.
Wann werden Betriebskosten abgerechnet?
Gibt es noch Fragen zu Ihrer Abrechnung?
Generell ist der Vermieter oder die Vermieterin der richtige Ansprechpartner für Abrechnungsfragen. Falls Sie konkrete Fragen zu Ihrer Betriebskostenabrechnung haben, die Sie von uns erhalten haben, werfen Sie gerne einen Blick unsere umfangreichen FAQs. Hier beantworten wir als Ihr Vermieter viele häufige Fragen rund um das Thema Betriebskosten.
Die wichtigsten fragen auf einen blick
Nebenkosten sind die jährlichen Kosten, die einem Vermieter oder einer Vermieterin im Zusammenhang mit einer Immobilie entstehen. Darunter fallen unter anderem auch Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten, die einmalig anfallen.
Alle Kosten, die im laufenden Betrieb einer Immobilie anfallen. Es kann zwischen warmen und kalten Betriebskosten unterschieden werden.
Eine Betriebskostenabrechnung (umgangssprachlich oft Nebenkostenabrechnung genannt) ist eine Aufstellung der angefallenen Kosten für Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom, Abfallentsorgung und Versicherungen, die der Vermieter dem Mieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zusendet.
Die Nebenkosten umfassen alle Bewirtschaftungskosten eines Objektes: Die Betriebskosten plus Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Reparaturkosten. Die Betriebskosten sind also ein Teil der Nebenkosten.
Ein Teil der Nebenkosten sind die umlagefähigen Betriebskosten; diese können auf den Mieter umgelegt werden. Sie werden in der Regel nach einem Verteilerschlüssel auf alle Mieterinnen und Mieter umgelegt. Das kann entweder nach Personenanzahl oder nach Wohnfläche verteilt werden.